De mai mulți ani (cam 5) căutăm un teren prin Prahova unde să ne construim și noi un cuib. Cuiburile de până acum fiind achiziționate la „gata” nu au fost rele, dar… am dorit ceva construit de noi.
Pasul 1: Învață ce vrei de la o curte
Dacă dispui de o sumă de bani și doar vrei o bucată de pământ, îți recomand să bagi banii ăia în orice altceva. Mai întâi, clarifică:
- Chiar vrei să stai la curte? Asta pentru că o curte nu te iartă dacă nu ai timp de ea. Și trebuie să îi dedici timp. Și muncă. Cuții nu-i pasă de unghiuțele tale, de ifosele de prinț/prințesă, își cere partea de atenție. Dacă nu ești dispus să te îngrijești de curte, pregătește-te cu bani. Mulți bani.
- Ce vrei să ai în curte, fără de care n-ai putea trăi? Vrei un țarc mare pentru câine/câini, vrei pomi, vrei zone de relaxare, vrei spațiu de seră, vrei să ai și un „man-cave”, vrei un foișor, vrei o anumită distanță între diverse funcționalități?
- Unde vrei să fie acest teren? În zonă de munte, zonă de deal, zonă de câmpie? Aproape de un oraș, în oraș, în zone mai izolate? Ce fel de priveliște dorești să ai?
- Ce vrei să te lege de acest teren? Vrei să fie în satul natal, într-o zonă apropiată de serviciu, mai apropiată de restul familiei, mai izolată?
- Cât ești dispus să investești în transformarea unui teren într-o curte? Adică într-un loc antropizat, în armonie cu ceea ce-l înconjoară. Investiția cuprinde bani, timp, nervi, relații personale și sănătate.
Noi (eu și nevasta) suntem crescuți la curte, la țară, și de la 14 ani ne-am petrecut viața prin apartamente, în diverse configurații (studio, două camere, 3 camere). Din 2020 ne-am mutat la curte, la duplex într-un cartier rezidențial. Curtea are aproximativ 450mp, are un foișor (cu albastru în imaginea de mai jos) și am mai făcut un țarc Murei (cu roșu în imaginea de mai jos).

Deasemeni, am studiat cu mare atenție orice curte în care am intrat în ultimii 15 ani. Am văzut și am încercat să aflu ce îmbunătățiri și ce funcționalități și-a asigurat fiecare în curte. Astfel, știm foarte bine ce ne dorim de la o viitoare curte.
Iar în momentele mele de relaxare, în software-uri de specialitate am făcut cel puțin un proiect de curte ideală (așa cum defineam în luna respectivă). Adică sute de iterații. Vizualizarea o să vă ajute imens de mult.
Pasul 2: Nu cumpăra impulsiv
Probabil că pe site-urile de anunțuri o să vezi multe terenuri care arată bine, care îți prezintă o poveste. Acolo vor arăta cel mai bine, vor fi impecabile. Dacă mai dai peste un agent imobiliar, posibil ca acesta să te mai tempereze cu entuziasmul. Dacă dai peste un moș care crede că teren mai bun ca al lui nu există pe lume, deși e într-o văgăună, s-ar putea să faci greșeli.
Dacă ai văzut azi un teren, mai rabdă o săptămână și mai vezi cel puțin încă două. Știu, că seara o să primești un telefon că brusc au mai răsărit 3 cumpărători deși terenul e la vânzare de ani buni. Sunt tehnici de samsăreală, ieftine, de prost gust. Încearcă să fii înțelept și educat, adică să îți controlezi impulsurile. Și vezi dacă, într-un fel sau altul, chiar te atrage acel teren, chiar te vezi stând acolo.
Până să cumpărăm anul ăsta, am văzut peste 200 de terenuri. Bineînțeles, 99% din terenuri, încă sunt la vânzare (deși pe undele le-am văzut în 2020) deși în ziua vizualizării mai apăreau brusc 2-3 potențial cumpărători.
Pe noi, ne-a atras faptul că terenul e la 15 minute de AFI Ploiești, la 25 de minute de autostrăzile A3 și A7, pe un vârf de deal, cu un peisaj mirific. La drum asfaltat, cu mai toate utilitățile. Are puțină pantă, dar nimic cât să fie deranjant, oricum o să mai terasăm noi cu alei și grădini. Din curte, vedem Ploieștiul și toate orașele din Bărăgan, precum spre nord vedem și munții (Bucegii, Ciucaș, Nehoiu).


Pasul 3: Verifică temeinic actele terenului
Căile fondului funciar din România sunt întortocheate rău. Da rău de tot… terenuri înregistrate în ROL-ul primăriilor, dar fără acte de proprietate, terenuri cu acte de proprietate dar fără moșteniri încheiate, terenuri cesionate prin tot felul de contracte dubioase… nu e simplă treaba.
De principiu, te interesează ca un teren:
- Să aibă carte funciară
- Să aibă clarificată lista de proprietari
- În cazul în care titlul de proprietate nu este disponibil că a murit proprietarul, moștenitorii acestuia să aibe certificatele de legatari universali încheiate.
- Asigurați-vă că toți moștenitorii sunt de acord cu vânzarea terenului și există un minim consens între aceștia. Că altfel…
- Să nu fie în curs alte sarcini asupra terenului (contracte de închiriere, garanții constituite, etc.)
- Neapărat, dar neapărat, să existe un certificat de urbanism (C.U), cât mai recent, emis pentru teren. Așa veți afla stadiul în care vă aflați din punct de vedere juridic pentru cele necesare obținerii unei autorizații de construire. Atenție mare la ce scrie în certificatul de urbanism la restricții, cine trebuie să emită avize și ce zone de protecție sunt impuse. Și ce puteți construi acolo. Nu mai sunt vremurile în care se poate rezolva orice, oricum. Iar dacă pe viitor o să aveți nevoie să ipotecați terenul pentru un credit imobiliar, dacă actele nu sunt ok, puteți să vă luați adio de la așa ceva.
În cazul nostru, terenul l-am cumpărat de la moștenitori, care dețineau certificat de legatar universal. Aceștia erau 4 la număr, unul având o cotă parte de două treimi, iar trei dintre ei având împreună o cotă parte de o treime din teren. Indiviziunea nu era făcută.
Pentru asistență juridică, eu am apelat la un cabinet notarial din Ploiești, precum și la juristul cu care colaborez de peste 10 ani. Inclusiv am mers să iau independent informări și acte doveditoare despre teren. Lucrând în domeniul securității, posibil să fi fost mai scrupulos decât e cazul, dar – hei, paza bună previne primejdia rea.
Pasul 4: Stabilește prețul. Și obligațiile părților
În cazul nostru, noi am identificat parcela pe care dorim să o cumpărăm. Numai că era mult mai mare decât ce puteam noi întreține pe anii următori. Era o parcelă de 3972mp, cu o deschidere mai mult decât generoasă (peste 50m), dar să ții o curte așa de mare, înseamnă practic să renunți la serviciu și să i te dedici total. Sau să angajezi oameni să aibă grijă de ea.
Cum încă nu am garanția că o să generez suficient venit încât să-mi permit grădinari și majordomi, am căzut de comun acord cu vânzătorul să cumpărăm 2000mp din cei 3972. Adică o curte cu dimensiunile aproximative de 26x75m. Un front stradal mult peste ce ne doream (20m) și o adâncime iarăși mult peste ce ne doream (50-60m). În poza de mai jos aveți parcela întreagă, iar cu albastru ce am cumpărat noi:

Posibil să fii de acord cu prețul pus în anunț. Posibil să vrei să negociezi tu. Posibil să vrea să negocieze vânzătorii. Noi de exemplu am negociat prețul terenului și am salvat 6000 de eur din prețul inițial.
În prețul agreat, vânzătorii aveau obligația de a suporta costurile necesare dezmembrării unei parcele de 2000mp.
Pasul 5: Vorba zboară, scrisul rămâne!
După ce am agreat prețul și condițiile cu toți vânzătorii, am agreat la acordarea unui avans de 30% din suma agreată.
Condiția impusă de mine încă de la bun început e ca toate tranzacțiile să se desfășoare prin conturile bancare ale celor implicați în tranzacție, fără nimic cash. Eu unul am toți banii câștigați legal, cinstit, am trecut prin multe peripeții din care am ieșit cu bine pentru că aveam dovada unei tranzacții.
Așa că, concomitent cu plata, am încheiat și la notariat un contract de promisiune de vânzare-cumpărare care forța părțile să nu dea înapoi decât cu despăgubiri considerabile (adică nu prea ne convenea nici nouă să nu finalizăm tranzacția, cu atât mai mult nu le convenea nici lor, că puteam pune popri fiecărui cumpărător o valoare chiar mai mare decât a terenului).
Știu că mai târziu a fost cazul Nordis, dar eu am fost ceva mai riguros și exigent cu notarul public, și am însemnat notarea procesului în CF-ul terenului astfel încât să nu fie probleme și niciun alt notar să încerce o altă tranzacție pe teren.
Atenție, notarul și juristul nu sunt gratis. Iar unii buni costă. Dar merită banii.
Pasul 6: Dezmembrarea terenului
Pentru acest pas am apelat la o firmă locală ce avea contract cu OCPI Prahova și UAT-ul de care aparține parcela. Aici e un sistem închis, nu vă complicați să găsiți cadastriști din altă parte, că nu își încalcă teritoriile. E un mic cartel, dar… de asta ne vom ocupa cu altă ocazie.
Din ziua în care au venit să facă măsurătorile (adică să deschidă lucrarea), a mai durat încă două zile să meargă la primărie să obțină un C.U valabil (30 de zile sunt valabile). Primăria a emis C.U în 10 zile lucrătoare, după care întreaga documentație a fost transmisă către OCPI Prahova, unde a mai stat încă 15 zile calendaristice.
După aceste 15 zile am primit încheierea de la OCPI și noile numere de CF pentru teren. De aici a trebuit să mai așteptăm încă 4 zile până când CF-urile au fost disponibile pentru descărcare pe portalul lor. Adică, concret, ne-am întins de pe 13 august până pe 23 septembrie.
Pasul 7: Încheierea tranzacției la notar
După ce am avut disponibilă toată documentația de la firma de cadastru, am notificat notariatul că vrem să finalizăm tranzacția. Vânzătorii au mai adus extrase fiscale cum că atât ei cât și imobilul nu figurează cu debite restante în registrul fiscal. Atenție mare la aceste documente: dacă notarului îi apare că trebuie să rețină și alte restanțe marcate de ANAF, acesta va face reținerile direct la sursă. Rugați notarul să verifice debitele înainte de plăți, că altfel rămâneți cu tranzacția blocată până se sting debitele vânzătorilor.
Acest lucru presupune:
- Să fie prezentă toată lumea: toți cumpărătorii și toți vânzătorii. În caz că cineva nu poate fi prezent, trebuie să delege dreptul de semnătură printr-o procură notarială. Aici am avut o întreagă peripeție, că 6 persoane sunt greu de adunat, mai ales când fiecare e cu treaba lui și în orașe diferite. Până i-am adunat pe toți, a durat cam o săptămână
- Cumpărătorul să inițieze plățile, vânzătorii să aibă acces la conturi să dovedească încasarea banilor. Asta pentru că trebuie consemnate în actul notarial tranzacțiile.
- Notarul să facă încheierea dezmembrării terenului
- Notarul să facă tranzacția de cumpărare a parcelei
- Notarul să rețină la sursă taxele și impozitele aferente tranzacției. Cumpărătorii plătesc taxele notariale, iar vânzătorii trebuie să își plătească impozitul pe venit aferent tranzacției. Legea interzice explicit ca aceste sume să fie plătite de către cumpărători, este un proces controlat 100% de către notar.
Am stat cam 3 ore la notar până s-a terminat tot procesul. Pe 30 noiembrie am terminat acest pas.
La noi a mai durat încă 10 zile până când notariatul a emis notele de încheiere ale tranzacțiilor, iar OCPI făcut înscrierile în cartea funciară.
Pasul 8: Înscrierea în ROL
De la data tranzacției la notariat, ai 30 de zile să mergi la primăria UAT-ului de care aparține imobilul și să declari schimbările în ROL. Cum încheierea notarială a venit pe 11 octombrie, ne-au mai rămas 19 zile la dispoziție să mergem la primărie.
Aici va trebui să mergi cu contractul de la notar, extras CF, un extras orto-foto tot de la OCPI și documentele de identitate ale noilor proprietari. E un proces simplu, pe care îl rezolvi relativ repede la primărie.
Concomitent cu acest pas, noi am solicitat și un nou C.U necesar documentației tehnice pentru autorizarea construirii (DTAC).
Dar cu această etapă, revin într-un alt articol.
Care a fost calendarul final pentru acest proces?
- Pe 1 iulie, am văzut terenul
- Până pe 7 august am verificat actele și starea juridică a terenului
- Pe 8 august am dat avansul și am făcut promisiunea de vânzare-cumpărare
- Pe 13 august s-au făcut măsurătorile pentru dezmembrare
- Pe 23 septembrie am terminat cu dezmembrarea parcelelor
- Pe 30 septembrie am finalizat tranzacția la notariat
- Pe 11 octombrie am primit încheierele de la notariat
- Pe 15 octombrie am fost la primărie să facem înscrierile în ROL. De aici încolo ești proprietar cu drepturi și obligații depline.
A durat mult, e un proces anevoios în care ești captiv și nu prea poți controla mai nimic… inițial notarul și cel de la cadastru ne-a spus că durează 14 zile cu totul. A durat două luni.
Așa că, răbdare… Fără tutun, că trebuie să apucați și vremea în care să construiți și să vă bucurați de curte.